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年度觀點(diǎn)
行業(yè)環(huán)境
“十四五”期，全國住房租賃政策經(jīng)歷從“體系構(gòu)建”到“質(zhì)效并重”的深刻轉(zhuǎn)型，“十五五”期保障性住房強(qiáng)調(diào)“優(yōu)化供給”，“存轉(zhuǎn)保”或成主要籌集來源，精細(xì)化、品質(zhì)化運(yùn)營趨勢凸顯
地方政策持續(xù)高頻，核心一二線仍為政策重地；優(yōu)化供應(yīng)方式指導(dǎo)政策落地，從源頭上解決市場供需失衡的矛盾，且助力存量去化保障房REITs首發(fā)+擴(kuò)募成功落地，融資結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，債券類融資占比大幅提升險(xiǎn)資、基金等非國企企業(yè)主導(dǎo)涉租大宗交易市場，外資收并購動作相對活躍，但布局主要聚焦一線及強(qiáng)二線城市
市場篇
全國55城個(gè)人房源掛牌高位回落，業(yè)主面對市場壓力，以價(jià)換量成交穩(wěn)定上漲
核心15城集中式公寓規(guī)模持續(xù)上漲，年內(nèi)新建類項(xiàng)目及保租房項(xiàng)目主導(dǎo)新開
核心15城集中式公寓出租率普遍趨穩(wěn)，受保租房規(guī)模入市影響，多城租金持續(xù)承壓
企業(yè)篇
“國家隊(duì)”積極入局，TOP30開業(yè)規(guī)模年增長超9萬間
地方國企深化市場化運(yùn)營及自品牌落地與規(guī)模擴(kuò)張市場化企業(yè)發(fā)展向聚焦輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，主要拓展與地方國企或跨行業(yè)大廠
展望篇
“十五五”期間住房租賃政策將呈現(xiàn)“強(qiáng)規(guī)范、重支持、促創(chuàng)新”的三維體系，推動行業(yè)從高速發(fā)展轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展
26、27年仍然是保租房供應(yīng)高峰，在保租房供應(yīng)集中區(qū)域競爭聚焦“存量爭客”，產(chǎn)品力與運(yùn)營效率將成為決定項(xiàng)目成敗的核心
以下為2025年中國住房租賃行業(yè)發(fā)展盤點(diǎn)·縮略版
Chapter 1
行業(yè)環(huán)境
一、“十四五”期，全國住房租賃政策經(jīng)歷從“體系構(gòu)建”到“質(zhì)效并重”的深刻轉(zhuǎn)型，“十五五”期保障性住房強(qiáng)調(diào)“優(yōu)化供給”，“存轉(zhuǎn)保”或成主要籌集來源，精細(xì)化、品質(zhì)化運(yùn)營趨勢凸顯
“十四五”期間住房租賃政策大致可以分為三個(gè)階段。第一階段為2021-2022年：聚焦體系構(gòu)建與供給攻堅(jiān)，政策核心是搭建頂層設(shè)計(jì)并迅速增加供給量，初期以新建和改造閑置住房為主要途徑，同時(shí)加大金融支持。第二階段為2023-2024年：聚焦模式探索與存量盤活，政策重心轉(zhuǎn)向拓寬供給渠道、盤活存量資源。第三階段為2025年：聚焦質(zhì)量提升與法制規(guī)范，《住房租賃條例》正式出臺，政策方向轉(zhuǎn)向質(zhì)量提升與法制規(guī)范，同時(shí)積極培育市場化、專業(yè)化住房租賃企業(yè)。2025年10月，《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十五個(gè)五年規(guī)劃的建議》發(fā)布，提出優(yōu)化保障性住房供給，滿足城鎮(zhèn)工薪群體和各類困難家庭基本住房需求。此前，“十四五”規(guī)劃對保障性住房供給的提法為“有效增加”，預(yù)計(jì)“十五五”時(shí)期，我國對保障性住房的優(yōu)化方向或包括保障性住房供給的籌集來源、質(zhì)量提升、規(guī)模等維度。
二、地方政策持續(xù)高頻，核心一二線仍為政策重地；優(yōu)化供應(yīng)方式指導(dǎo)政策落地，從源頭上解決市場供需失衡的矛盾，且助力存量去化
地方住房租賃相關(guān)政策體系持續(xù)完善，推動行業(yè)可持續(xù)發(fā)展，2025年作為“十四五”收官之年，全國各地出臺約259條租賃政策，仍以一線城市及強(qiáng)二線城市主導(dǎo)。政策指導(dǎo)類占比61%最多，其次為規(guī)范類占比23%；2024年及以前政策主導(dǎo)市場供應(yīng)與市場需求匹配，2025年以來隨著保租房籌集工作逐步收尾，下一步多為地方指導(dǎo)保租房發(fā)展及相關(guān)配套政策的部署及落位，進(jìn)一步指導(dǎo)和約定行業(yè)發(fā)展邊際，從而推動住房租賃行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。
三、保障房REITs首發(fā)+擴(kuò)募成功落地，融資結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，債券類融資占比大幅提升供需兩側(cè)協(xié)同發(fā)力，通過精細(xì)化施策，推動“租購并舉”落地
年內(nèi)成功首發(fā)2只并完成2單擴(kuò)募，同時(shí)有超15家企業(yè)籌備發(fā)行，市場已從試點(diǎn)探索，邁向“擴(kuò)容提質(zhì)”的規(guī)模化發(fā)展新階段。隨著保障房REITs發(fā)行節(jié)奏的加快，不僅有助于完善租賃住房供給體系，也為保租房業(yè)務(wù)的可持續(xù)發(fā)展提供了有力支撐。
四、險(xiǎn)資、基金等非國企企業(yè)主導(dǎo)涉租大宗交易市場，外資收并購動作相對活躍，但布局主要聚焦一線及強(qiáng)二線城市
2025年租賃市場大宗交易共計(jì)11宗，已披露交易金額共計(jì)71.44億，其中僅新黃浦和上海前灘國際商務(wù)區(qū)投資有限公司為國企性質(zhì)，另外資收并購動作相對活躍，參與大宗交易4宗，合計(jì)金額23.8億元（一宗未披露收購金額），占比約33%，積極布局上海、北京等高能級城市。
Chapter 2
市場篇
一、全國55城個(gè)人房源掛牌高位回落，業(yè)主面對市場壓力，以價(jià)換量成交穩(wěn)定上漲
從2021至2025年全國55城個(gè)人房源年度供應(yīng)走勢來看，租賃市場與房地產(chǎn)整體周期呈現(xiàn)出緊密關(guān)聯(lián)。2025年全年個(gè)人房源新增供應(yīng)量約為576萬套，同比小幅下降約3%。這一持續(xù)溫和下滑的趨勢，既與房地產(chǎn)新開工放緩、二手房交易情緒漸穩(wěn)有關(guān)，也暗示著個(gè)人租賃房源供給逐步進(jìn)入穩(wěn)定平臺期。
從2021至2025年全國55城個(gè)人房源年度成交走勢來看，市場呈現(xiàn)出與供給端高度聯(lián)動、需求持續(xù)釋放的結(jié)構(gòu)性增長特征。2025年全年成交規(guī)模約218萬套，同比增幅約10%。成交穩(wěn)步增長，一方面反映出在房價(jià)預(yù)期趨于平穩(wěn)背景下，租賃正成為更多人長期、穩(wěn)定的居住選擇，租賃習(xí)慣逐步深化；另一方面也體現(xiàn)出個(gè)人房源在租賃市場中仍具有較強(qiáng)競爭力，尤其在滿足多樣化、個(gè)性化居住需求方面，持續(xù)吸引著年輕家庭、新市民等核心客群。
從個(gè)人房源租賃市場租金坪效來看，從2022年之后，業(yè)主以租待售，供應(yīng)增加，競爭加劇疊加經(jīng)濟(jì)壓力下，客戶租房預(yù)期下降，業(yè)主降低租金，匹配需求，導(dǎo)致成交均價(jià)下滑。個(gè)人房源租金呈現(xiàn)出持續(xù)下滑趨勢，2025年掛牌價(jià)對比2022年下降4.7%，年均降幅約1.6%；成交價(jià)對比2022年下降約7.3%，年均降幅約2.4%。個(gè)人房源租賃市場成交表現(xiàn)出以價(jià)換量態(tài)勢。
二、核心15城集中式公寓規(guī)模持續(xù)上漲，年內(nèi)新建類項(xiàng)目及保租房項(xiàng)目主導(dǎo)新開
滬深兩城集中式公寓規(guī)模領(lǐng)跑，十城保租房市占超45%，“保障+市場”雙軌格局形成。截止2025年末，上海、深圳兩城規(guī)模分別為43萬套、34萬套持續(xù)高位運(yùn)行；從供應(yīng)格局來看，上海、武漢、廈門、成都、深圳、西安、鄭州、濟(jì)南、天津、重慶、蘇州共11城保租房市占超45%，“保障+市場”雙軌格局成型。
2025年新開持續(xù)高位運(yùn)行，新建項(xiàng)目及保租房主導(dǎo)供給。2025年核心十五城新開集中式公寓規(guī)模為19.5萬套，同比微降2個(gè)百分點(diǎn)；從新開項(xiàng)目建設(shè)類型來看，新建類項(xiàng)目占比達(dá)76%，同比上漲3%，未來隨著租賃土地供給端的持續(xù)收窄，行業(yè)供應(yīng)將逐步轉(zhuǎn)向存量改建主導(dǎo)；從新開項(xiàng)目屬性表現(xiàn)來看，保租房規(guī)模市占84%，同比上漲6%，未來各地將積極進(jìn)行存量收購類資產(chǎn)的改造與入市工作，城市保租房市占或?qū)⒊掷m(xù)上漲。
三、核心15城集中式公寓出租率普遍趨穩(wěn)，受保租房規(guī)模入市影響，多城租金持續(xù)承壓2023年來平均出租率保持91%+高位水平，多城出租率波動企穩(wěn)。分城市看，2025年核心城市出租率7城同比上漲、8城下降，整體漲降幅多在±2%以內(nèi)，杭州同比降幅達(dá)7.0%最高，主因城市新建大型租賃集中入市影響，且該些新建型項(xiàng)目區(qū)位及交通等配套較弱影響項(xiàng)目爬坡期較長，導(dǎo)致城市整體出租率下滑。
從核心八城各季度出租率來看，核心八城整體出租率在80%以上，呈現(xiàn)高位運(yùn)行態(tài)勢。其中廣州、深圳、南京、武漢、成都五城出租率更是保持在95%左右。從各城市出租率變化來看，城市分化明顯，北京、深圳、南京、武漢四城出租率近期呈現(xiàn)上漲趨勢；上海、廣州、杭州、成都四城出現(xiàn)小幅波動下滑。
低價(jià)保租房規(guī)模入市，核心15城平均租金同比降幅達(dá)3.3%，租金表現(xiàn)為近五年低位；分城市看，2025年全年僅北京、廣州2城租金同比上漲，其余城市租金同比普降，其中成都、重慶、杭州三城降幅超7%，主要受城市近年來新增供應(yīng)以低價(jià)的保租房項(xiàng)目主導(dǎo)，導(dǎo)致城市整體租金同比降幅較高。未來隨著城市保租房持續(xù)入市，集中式公寓整體租金水平或持續(xù)承壓。
Chapter 3
企業(yè)篇
一、“國家隊(duì)”積極入局，TOP30開業(yè)規(guī)模年增長超9萬間在國家及地方政府持續(xù)強(qiáng)化住房租賃政策支持的背景下，特別是配租型保障性住房項(xiàng)目進(jìn)入大規(guī)模建設(shè)與交付周期，地方國有企業(yè)依托其顯著的資源整合與平臺運(yùn)營優(yōu)勢，展現(xiàn)出強(qiáng)勁的市場發(fā)展動能。數(shù)據(jù)顯示，截至2025年年末，國企系企業(yè)在住房租賃市場TOP30企業(yè)中的市場份額占比已達(dá)20%。尤為值得注意的是，其市場份額的同比漲幅達(dá)5.41%，大大領(lǐng)先于房企系及資管系企業(yè)，標(biāo)志著住房租賃市場頭部格局正加速向國企主導(dǎo)方向演進(jìn)。在此過程中，地方國企憑借其穩(wěn)定性和資源稟賦，在有效滿足社會日益增長的多元化、多層次住房需求方面發(fā)揮著關(guān)鍵作用，同時(shí)為促進(jìn)住房租賃市場長期平穩(wěn)、健康、有序發(fā)展提供了重要支撐，其行業(yè)引領(lǐng)地位日益凸顯。
數(shù)據(jù)來源：CRIC長租數(shù)據(jù)系統(tǒng)
據(jù)監(jiān)測，近年來，TOP30的國企系企業(yè)規(guī)模加速擴(kuò)張態(tài)勢明顯，2025年國企系年規(guī)模增長超9萬間。多家國企系企業(yè)亦在加速涌入住房租賃市場，地方平臺公司表現(xiàn)尤為活躍。從典型城市看：成都16家平臺公司創(chuàng)立租賃品牌，開業(yè)規(guī)模約4萬間；上海8個(gè)入局品牌合計(jì)開業(yè)規(guī)模超10萬間，其中城方超4.2萬間、城投寬庭城投超1.6萬間；鄭州城發(fā)“美寓”單品牌規(guī)模更超7.2萬間，擴(kuò)張勢頭強(qiáng)勁。此外，今年，合肥（肥西產(chǎn)城集團(tuán)“梧桐寓”、高新區(qū)“高新云果”）、廣州（國資管理集團(tuán)“新嶼公寓”）等地平臺公司持續(xù)推出自有租賃品牌，地方平臺品牌化入局步伐未停。
數(shù)據(jù)來源：CRIC長租數(shù)據(jù)系統(tǒng)
二、地方國企深化市場化運(yùn)營及自品牌落地與規(guī)模擴(kuò)張
2025年四季度，地方國企圍繞保障性租賃住房的籌集、建設(shè)與運(yùn)營，展現(xiàn)出以下幾大鮮明走勢：1.地方國企加速入局，聚焦品牌化與體系化建設(shè)；2.盤活存量資產(chǎn)是核心房源籌集模式；3.專業(yè)化運(yùn)營能力備受重視，“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合”成為趨勢。
總結(jié)而言，近期地方國企的動態(tài)清晰地表明，它們正在中央及地方政策的強(qiáng)力指引下，大規(guī)模、系統(tǒng)化地深入?yún)⑴c保障性租賃住房市場。其當(dāng)前發(fā)展路徑呈現(xiàn)出“盤活存量、品牌運(yùn)營、規(guī)模擴(kuò)張、合作共贏”的特點(diǎn)，旨在有效增加保障性住房供給的同時(shí)，探索一條可持續(xù)的、市場化的高質(zhì)量發(fā)展道路，兼具社會民生與國有資產(chǎn)保值增值的雙重目標(biāo)。這正深刻改變著中國住房租賃市場的格局。
三、市場化企業(yè)發(fā)展向聚焦輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，主要拓展與地方國企或跨行業(yè)大廠
市場化長租企業(yè)的發(fā)展范式已發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變，正從依賴資本投入的重資產(chǎn)持有加速邁向以專業(yè)能力驅(qū)動的輕資產(chǎn)運(yùn)營模式。其核心商業(yè)邏輯，已從擁有物業(yè)產(chǎn)權(quán)獲取租金差價(jià)，轉(zhuǎn)變?yōu)檩敵銎放啤a(chǎn)品、運(yùn)營及數(shù)字化系統(tǒng)，以此賺取管理服務(wù)費(fèi)。行業(yè)數(shù)據(jù)顯示，頭部企業(yè)的輕資產(chǎn)運(yùn)營管理占比已超過70%，這標(biāo)志著其價(jià)值定位已從房東徹底轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y產(chǎn)管理者與解決方案服務(wù)商。
這一轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵路徑，在于與手握資產(chǎn)和需求并承擔(dān)著保障性租賃住房建設(shè)重要角色的地方國企平臺或其他行業(yè)大型企業(yè)建立深度鏈接。頭部企業(yè)正積極與地方政府、國有企業(yè)、高校及大型企業(yè)展開合作，通過成為人才住房與存量資產(chǎn)盤活的戰(zhàn)略合作伙伴，獲取穩(wěn)定且優(yōu)質(zhì)的房源與客源。
資管系企業(yè)表現(xiàn)突出，TOP10企業(yè)中資管系企業(yè)占比過半，主要?dú)w因于輕資產(chǎn)輸出模式日益成為市場的主流選擇。此外，在政策利好持續(xù)加持下，資產(chǎn)改建類需求將得以進(jìn)一步釋放，對于資管企業(yè)來說，通過代建和代運(yùn)營的方式介入，也將有效實(shí)現(xiàn)了自身規(guī)模的擴(kuò)張與增長。城家作為早期聚焦于城市更新與空間改造的企業(yè)，憑借深厚的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)與資源積累，通過代建模式切入，以專業(yè)的項(xiàng)目管理能力和高效的運(yùn)營模式，提升租賃住房的品質(zhì)和居住體驗(yàn)，進(jìn)一步鞏固了其在市場中的競爭優(yōu)勢與地位。
數(shù)據(jù)來源：CRIC城市租售系統(tǒng)
因此，市場化企業(yè)的核心競爭力已迭代為：1、全鏈條的資產(chǎn)管理與產(chǎn)品打造能力；2、經(jīng)過市場驗(yàn)證的強(qiáng)大品牌與溢價(jià)能力；3、靈活多元的戰(zhàn)略合作與資源整合能力。未來，競爭的主戰(zhàn)場將不再是單純的規(guī)模擴(kuò)張，而是在于能否以更專業(yè)的服務(wù)體系，深化與政府、國企、金融機(jī)構(gòu)及產(chǎn)業(yè)端的協(xié)同，在復(fù)雜的市場格局中，憑借不可替代的運(yùn)營價(jià)值，贏得持續(xù)發(fā)展的席位與機(jī)會。
Chapter 4
展望篇
一、“十五五”期間住房租賃政策將呈現(xiàn)“強(qiáng)規(guī)范、重支持、促創(chuàng)新”的三維體系，推動行業(yè)從高速發(fā)展轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展
“十四五”期間，頂層設(shè)計(jì)以“租購并舉”為核心，著力推動住房租賃市場規(guī)模擴(kuò)張與制度框架搭建。進(jìn)入“十五五”，預(yù)計(jì)政策重心將從“促規(guī)模”更多轉(zhuǎn)向“提質(zhì)量、穩(wěn)秩序、優(yōu)結(jié)構(gòu)”，形成多維度協(xié)同的政策與監(jiān)管體系。
二、26、27年仍然是保租房供應(yīng)高峰，在保租房供應(yīng)集中區(qū)域競爭聚焦“存量爭客”，產(chǎn)品力與運(yùn)營效率將成為決定項(xiàng)目成敗的核心
當(dāng)前至2026年，核心城市新建項(xiàng)目將繼續(xù)集中入市，預(yù)計(jì)2026年新增保租房規(guī)模約19.3萬套。供應(yīng)持續(xù)放量下，市場競爭依然激烈，租金整體仍將承壓。2027年起，市場預(yù)計(jì)將進(jìn)入以存量改建為主導(dǎo)的新階段，年度新增供應(yīng)量預(yù)計(jì)回落至年均約12萬間。這一方面是因?yàn)樾陆?xiàng)目供給高峰已過，另一方面也由于城市中易于改造的優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)逐漸減少，改造難度與成本逐年上升。若缺乏外部政策強(qiáng)力推動，2030年后新增供應(yīng)規(guī)模可能進(jìn)一步放緩。
